Properti

Seberapa Pentingkah SHM Untuk Aset Properti?

Seberapa Pentingkah SHM Untuk Aset Properti

Sertifikat merupakan bukti kepemilikan tanah yang paling kuat. Akan tetapi banyak kasus sengketa tanah memperlihatkan bahwa bukti kepemilikan sertifikat ternyata tidak mutlak—lantaran kerap terjadi sertifikat tanah ganda.

Dikutip dari Liputan6.com, selembar sertifikat dianggap sah apabila tidak ada tuntutan pihak lain yang menyebabkan sertifikat tersebut batal atau cacat hukum.

Bila Anda ingin mengurus sertifikat tanah atau rumah, perlu Anda ketahui ada empat hal prinsip yang harus dipenuhi dalam penerbitan sertifikat:

  1. Status atau Dasar Hukum Kepemilikan Tanah

Hal ini diperlukan untuk mengetahui dengan dasar apa tanah tersebut diperoleh, apakah melalui proses jual-beli, hibah, warisan, atau tukar-menukar. Selain itu, perlu diketahui pula riwayat kepemilikan tanah.

  1. Letak dan Luas Tanah

Hal ini disebut sebagai kepastian obyektif yang dinyatakan dalam bentuk surat ukur atau gambar situasi (GS) untuk memastikan letak, batas, bentuk, dan luas tanah tersebut. Dengan demikian, tanah yang dimaksud tidak tumpang tindih dengan tanah milik orang lain. Lebih penting lagi, untuk memastikan bahwa obyek tanah tersebut tidak fiktif.

  1. Identitas Pemegang Hak

Identitas pemegang hak disebut juga kepastian subyektif. Gunanya untuk memastikan siapa pemegang hak atas tanah tersebut dan apakah dia benar-benar mendapatkan tanah dengan sah.

  1. Prosedur Penerbitan Sertifikat

Prosedur penerbitan harus memenuhi azas pembeli atas. Maksudnya, pemohon harus mengumumkan kepada kantor kelurahan atau kantor pertanahan setempat tentang adanya permohonan hak atas tanah tersebut, agar pihak lain yang merasa keberatan dapat mengajukan sanggahan sebelum sertifikat diterbitkan. Pengumuman tersebut hanya perlu untuk pemberian sertifikat baru, bukan balik nama.

Bila ada cacat hukum, alias salah satu dari empat prinsip tersebut tidak memenuhi syarat, maka konsekuensinya pihak ketiga yang memiliki kepentingan terhadap tanah tersebut dapat mengajukan permohonan pembatalan sertifikat, baik melalui putusan pengadilan, maupun putusan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional

Manfaat Sertifikat Hak Milik untuk Properti

Pada dasrnya ada tiga jenis surat kepemilikan tanah di Indonesia yang disarankan untuk membeli rumah, diantaranya:

  • Sertifikat hak milik (SHM)
  • Sertifikat hak guna bangunan (SHGB)
  • Sertifikat hak pakai (SHP)

Akan tetapi saat membeli rumah baru, disarankan untuk memilih yang sudah berstatus SHM, dengan alasan kekuatan hukum dan tidak dapat kadaluwarsa. Sementara itu, SHGB dan SHP harus diperpanjang setiap 15 atau 20 tahun sekali. Meski bisa pula ditingkatkan statusnya menjadi SHM.

Memiliki rumah berstatus SHM artinya Anda tercatat memiliki aset kekayaan berupa properti secara sah. Dengan begitu Anda bisa mendapat akses untuk mengajukan pinjaman modal ke lembaga perbankan.

Mengecek validitas dari SHM Properti

Setelah mengetahui bahwa rumah incaran sudah memiliki sertifikat SHM, Anda tetap harus memperhatikan validitas sertifikat tersebut. Sebab pada beberapa kasus, ada hunian yang ukurannya tidak sesuai antara yang tertulis di sertifikat dengan ukuran sesungguhnya.

Harus diakui, ada beberapa pemilik rumah yang melebihkan luas tanah di iklan demi untung besar. Untuk itu pastikan Anda melakukan pengukuran ulang sebelum membeli rumah. Sebab jika ada perbedaan, maka yang dapat dipercaya adalah luas yang tertulis di sertifikat tersebut.

Perhatikan pula nama pada sertifikat. Pastikan nama penjual dan nama pada sertifikat itu sama. Jika berbeda, mintalah ditunjukkan surat kuasa dari pemilik rumah asli yang tertera di sertifikat tersebut.

Pada beberapa kasus, BPN menemukan sejumlah rumah girik yang sudah berstatus SHM di database-nya. Hal ini tentu menimbulkan kebingungan, sebab pemilik rumah merasa belum pernah mengurus sertifikat dan tidak berhak untuk mengurus atas nama dirinya sendiri. Jadi, jangan lupa melakukan crosscheck sebelum yakin membeli rumah dengan status SHM!

Cara Membuat SHM

Membuat sertifikat tanah sebenarnya adalah perkara mudah, namun memang cukup memakan waktu. Untuk itu, Anda harus bersabar. Jika bisa, dalam mengurus sertifikat tanah dilakukan sendiri oleh pemilik tanah. Hal tersebut seharusnya lebih ekonomis atau menekan biaya mengurus SHM. Adapun langkah-langkah yang diperlukan untuk membuat sertifikat tanah, antara lain:

  1. Menyiapakan Dokumen

Anda harus menyiapkan dan melampirkan dokumen-dokumen yang menjadi syarat. Tentunya, syarat ini perlu disesuaikan dengan asal hak tanah. Adapun, syarat-syaratnya mencakup:

  • Sertifikat Asli Hak Guna Bangunan (SHGB)
  • Fotokopi Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
  • Identitas diri berupa Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK)
  • SPPT PBB
  • Surat pernyataan kepemilikan lahan.

Selain itu, mungkin Anda mungkin berkeinginan membuat sertifikat tanah atau girik. Sertifikat ini berasal dari tanah yang berasal dari warisan atau turun-temurun dari kakek nenek yang mungkin belum disahkan dalam sertifikat. Untuk itu, Anda bisa membuatkan sertifikat dengan melampirkan:

  • Akta jual beli tanah
  • Fotokopi KTP dan KK
  • Fotokopi girik yang dimiliki

Dokumen dari kelurahan atau desa, seperti Surat Keterangan Tidak Sengketa, Surat Keterangan Riwayat Tanah, dan Surat Keterangan Tanah secara Sporadic.

  1. Mengunjungi Kantor BPN

Anda perlu menyesuaikan lokasi BPN sesuai dengan wilayah tanah berada. Di BPN, belilah formulir pendaftaran. Anda akan mendapatkan map dengan warna biru dan kuning. Buatlah janji dengan petugas untuk mengukur tanah.

  1. Penerbitan Sertifikat Tanah Hak Milik

Setelah pengukuran tanah, Anda akan mendapatkan data Surat Ukur Tanah. Serahkanlah untuk melengkapi dokumen yang telah ada. Setelah itu, Anda hanya perlu bersabar menunggu dikeluarkannya surat keputusan. Anda akan dibebankan BEA Perolehan Hak Atas Tanah (BPHTB) sembari menunggu sertifikat tanah Anda terbit. Lama waktu penerbitan ini kurang lebih setengah hingga satu tahun lamanya. Kadangkala, Anda perlu memastikan kepada petugas BPN kapan sertifikat tanah Anda jadi dan dapat diambil.

Selain BPN, Anda dapat membuat sertifikat melalui PPAT, namun bisa jadi harga untuk mengurusnya bisa berlipat-lipat. Selain itu, upayakan agar Anda melakukannya sendiri dan tidak menggunakan cara yang meragukan, bahkan calo.